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　　□中国人民大学信托与基金研究所邢成

　　房地产信托作为信托业务的重要业务门类，在当前信托公司开展的信托业务中占据着突出的地位。据有关资料统计，自2003年至2004年6月，全国信托公司公开发行的房地产类信托计划已达 100余个，约占此间信托产品发行总量的 30 %，共募集资金 130亿元左右。此中原因，虽有央行121号文件的影响，但更多的是市场导向和信托公司的市场化选择。
　　对信托公司而言，是否开展房地产信托业务以及业务规模的大小，应以市场化原则作为唯一的依据，即应基于风险性和收益性判断。而如何开展房地产信托业务则必须综合考虑合规性因素。信托的魅力，就在于其可以利用制度优势和综合优势将市场性和合规性二者巧妙而又紧密的揉合在一起。
　　如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托。前者操作简便，技术含量低，以前主要在一些结合部做“擦边”性的业务，46号文件出台后该类业务已成 “雷区”。如在常规领域开展此类业务又与商业银行具有强烈的重合性，信托公司劣势明显。
　　显然，信托公司的优势和特色应在权益性信托业务方面。


　　房地产股权投资信托


　　该类信托是指信托投资公司通过将信托资金以股权投资的方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，作为信托投资收益来源。这种融资方式比较接近于国际上流行的房地产投资信托（REITS）。北京国际信托投资公司发行的“法国欧尚天津第一店资金信托”即是较为成功的案例。北京国投运用所募集信托资金，购买上述商铺的产权，通过经营获取租金收入，实现信托投资收益。


　　股权证券化信托


　　此类信托是指信托投资公司成为房地产企业股东或房地产项目所有者后，并不直接经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人签订协议，约定在一定时间，相关当事人按约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权或所有权。
　　在这种模式下，房地产企业除了实现融资目的外，还能够提高企业的信用等级。因为根据121号文规定，房地产企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，而这30%必须是所有者权益。一般而言，项目公司的所有者权益无非是公积金加注册资本金，很难达到30%的要求。而通过信托资金的增资扩股，则顺利的解决了这一难题，可谓一举两得。


　　混合型信托


　　混合信托型是指信托公司采取权益信托和债务信托结合的方式介入房地产业务。信托公司与委托人在信托合同中对信托资金的使用方式加以明确的规定，受托人按照合同约定的比例，以股权投资和贷款融资的不同方式加以组合运用，具有较强的灵活性。


　　财产信托模式


　　财产信托与上述几种资金信托不同。房地产类财产信托设立的前提，是委托人必须提供业已存在并具较强变现能力的房地产类信托财产，将之委托给信托投资公司，设立财产信托，委托人取得信托受益权；然后委托人再将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。
　　尽管该信托模式在信托财产评估准确，折价比例合理的前提下，是信托公司开展房地产信托业务的首选模式，但在信托财产登记制度和相关纳税规定尚未配套出台，以及信托受益权的转让方式、转让规模等相关规定尚无定论的条件下，开展此类信托业务还需进一步论证和摸索。